Как продать долю в квартире: продажа доли без согласия второго собственника, если второй собственник несовершеннолетний, в ипотечной квартире и многое другое

16 Jun 2014 | Автор: | Комментариев нет »

Продать долю в квартире, в принципе, несложно, если соблюсти все формальности. Для начала следует понять, что представляют собой доли в квартире.

Доля – это право пользования жильем, она не измеряется квадратными метрами, при этом не имеет значения, прописан ли собственник, проживает он в квартире или нет. Как правило, размер доли в квартире определяется в виде дроби, например, 1/2.

zakluchaemdogovoroprodagedolivkvartire Как продать долю в квартире: продажа доли без согласия второго собственника, если второй собственник несовершеннолетний, в ипотечной квартире и многое другое Как продать долю в квартире?

  • Во-первых, следует учесть, что продать долю квартиры нельзя без согласия второго собственника, который может быть и не прописан в квартире, но имеет право собственности. Вначале необходимо известить  всех собственников, имеющих доли в квартире, что вы собираетесь продать свою долю и предложить купить ее.

Это может быть:

  1. письмо с письменным подтверждением о вручении,
  2. телеграмма
  3. либо письменное подтверждение второго собственника, составленное в присутствии нотариуса.

Если адрес проживания второго собственника неизвестен (он не обязательно может проживать там, где прописан), продавец доли в квартире может отослать письма на последний известный ему адрес проживания.

В любом случае, продавцу необходимо собрать как можно больше письменных подтверждений, что все меры известить других собственников были приняты.

Если через месяц вы не получили согласия или письменного отказа,  можно продать квартиру другому лицу. Однако убедитесь, что вы приняли все возможные меры предупредить о своем намерении других собственников. Если собственник доли посылает письменное извещение, он  указывает ту цену, за которую  продает квартиру. В противном случае владелец доли может оспорить сделку и потребовать для себя права покупателя.

Советы юриста – как продать свою часть в общей квартире – видео материал:

Для чего вообще нужны доли в квартире?

Данный способ владения недвижимостью возможен при разводе, при получении наследства.

  • Если говорить о Москве, то большинство долей приобретается с целью московской прописки.

Если собственник владеет долей не менее 1/10, он имеет право быть прописан в Москве. На практике о проживании в таких случаях, как правило, не идет речь, но фактически собственник имеет право на пользование всей квартирой.

Возможно ли прописать на свою долю в квартире?

Следовательно, если один из собственников захочет продать долю, то могут быть сложности с определением местонахождения собственников, которые приобрели квартиру с целью прописки в Москве, если собственник прописан, но не проживает в квартире. Необходимо учитывать, что собственник может приобретать долю в квартире с этой целью не только в Москве, но и любом другом городе. Продавцу доли в такой квартире нужно быть предельно аккуратным.

Как продать долю  в однокомнатной квартире?

Продать долю в однокомнатной квартире можно по тому же принципу. Сначала предлагаем другому собственнику купить долю в квартире. Если через месяц он не дает ответа или не соглашается, тогда собственник может продать долю любому постороннему лицу.

Видео-советы – как выгодно продать долю в квартире?

Как продать долю в двухкомнатной квартире?

Что касается двухкомнатной квартиры, здесь процедура та же самая:  второй собственник извещается письменно о вашем намерении продать долю; если он не соглашается, у вас есть право искать покупателя.

  • Следует учесть, что при продаже доли она существенно потеряет в цене.

Поэтому лучше постараться договориться с другим собственником, продать квартиру дорого целиком, а деньги поделить пополам.

  • Найти покупателя на долю будет не так просто. Обычно долю выкупают сомнительные фирмы, которые потом ведут переговоры с остальными собственниками о продаже всей квартиры по цене ниже рыночной.

Предположим, вам необходимо продать 1/2 долю в двухкомнатной квартире. Стоить 1/2 часть будет 1/2 стоимости квартиры, поделенная на 1,5, например, если квартира стоит 6 000 000 млн. руб., то доля 1/2 будет стоить 6 000 000 млн. : 2:1,5=1 500 000 руб.  Если же Вы будете продавать квартиру целиком, то Вы получите 3 000 000 млн. руб. от продажи доли, что более выгодно, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет значительно, легче, чем отдельную долю.

  • Также учтите, что выделить 1/2 в двухкомнатной квартире в квадратных метрах невозможно. Через суд можно определить право пользование помещением, если не удается договориться на словах, какой комнатой будет пользоваться тот или иной собственник.

Какие существуют пути совершения сделки при продаже 1/2 части в двухкомнатной квартире?

  1. Если вы в хороших отношениях с другим собственником, можно продать квартиру целиком и получить общую прибыль от продажи квартиры, поделив ее на пополам с другим собственником.
  2. Если договориться с собственником не получилось, он не отвечает на ваши извещения, бойкотирует их, не дает нотариально заверенного отказа, тогда поступить можно следующим образом. Продаете 1/2 часть в двухкомнатной квартире постороннему лицу. Однако такая сделка может быть оспорена в суде, если второй собственник докажет, что не получал письменного извещения.
  3. 1/2 часть в двухкомнатной квартире можно продать через дарение, но такая сделка может быть недействительной, если выяснится, что фактически осуществлялась купля-продажа.
  4. Более надежная сделка – залог, которую продавец берет у покупателя. Залог равен стоимости доли. В подтверждение исполнения долговых обязательств продавец передает свою часть в квартире. Затем регистрируется договор, по которому долг прощается, а доля переходит во владение покупателя. И залог, и  договор в этом случае надо регистрировать. Эта схема подходит для продажи доли любого размера.
  5. При продаже не только  1/2 части в одно- или двухкомнатной квартире, но и любой доли в любой квартире,  у  собственников, не согласившихся выкупить продаваемую долю, есть опасность, что доля будет продана квартирным рейдерам. Особенно это опасно в Москве и других крупных городах, где квадратный метр стоит дорого. Продажа доли рейдерам грозит тем, что проживающие в квартире будут испытывать настоящий «квартирный ад». Рейдерам необходимо добиться, чтобы оставшиеся доли в квартире были проданы им по низкой цене, и они этого добьются, делая жизнь собственников невыносимой. При этом рейдерам будет абсолютно все равно, кто проживает с ними: нормы морали здесь никого не интересуют. Поэтому и продавцу, и другим собственникам следует посоветовать все же попытаться договориться, иначе, если квартира попадет в руки к рейдерам, “жизнь медом не покажется”.

Как продать долю в квартире с несовершеннолетним ребенком?

  • Очень часто встает вопрос о продаже доли в квартире, где есть несовершеннолетний ребенок. При этом к совершению сделки подключаются органы опеки. Продать такую проблемную квартиру, где есть доля несовершеннолетнего ребенка, сложно, но можно. В первую очередь, следует позаботиться о том, где будет прописан несовершеннолетний ребенок после продажи жилья. При этом для несовершеннолетнего ребенка доля в новой квартире должна быть не меньше предыдущей. Поэтому прежде чем продать долю в приватизированной квартире, где есть несовершеннолетний собственник, посетите органы опеки. Органы попечительства могут иметь свое представление о том, насколько соответствуют новые условия проживания для несовершеннолетнего ребенка.  Если органы опеки дали согласие, сделку можно продвигать дальше.
  • Если в квартире есть несовершеннолетний собственник, т.е. доля приватизирована на него, то разрешение органов опеки на продажу обязательно. Если несовершеннолетний ребенок просто проживает в квартире или прописан, разрешение не обязательно, но риэлторы стараются все-таки иметь его на руках для доказательства чистоты сделки. Этот момент тоже следует иметь в виду.

prodatdoluprirazvode Как продать долю в квартире: продажа доли без согласия второго собственника, если второй собственник несовершеннолетний, в ипотечной квартире и многое другоеГде может быть выделена доля для несовершеннолетнего ребенка?

В квартире у бабушки, дедушки или любого другого родственника, где ребенок может быть прописан. Если всеми дольщиками продается квартира и покупается новое жилье, то при совершении сделки по купле-продаже для ребенка можно выделить долю в новой квартире. Главное, чтобы эта часть была не меньше предыдущей.

Рассмотрим еще один часто встречаемый вопрос. Как продать долю в ипотечной квартире?

На самом деле, продать долю в ипотечной квартире не столь сложно, как порой кажется. Чаще всего, ипотеку берут молодые семьи. Вопрос о продаже ипотечной квартиры встает, как правило, при разводе.

  • При этом каждый из супругов может потребовать либо половину средств, выплаченных по кредиту, либо 1/2 часть в ипотечной квартире.

Банку абсолютно не интересно, какие отношения существуют между супругами, поэтому он может обязать их обоих выплачивать оставшийся долг по ипотечной квартире, разделив его пополам. Решение вопроса зависит и от платежеспособности супругов. Продать свою долю в ипотечной квартире до погашения ипотеки невозможно, поскольку банк не даст на это разрешение. Один из вариантов – перезаключить договор по ипотеке на нового дольщика, которым может выступить один из супругов.

Видео – Как делится ипотечная квартира при разводе?

Какие есть варианты решения проблемы, если необходимо продать долю несовершеннолетнего ребенка, чтобы сделать взнос по ипотеке?

Ребенка можно прописать и предоставить долю в квартире какого-либо родственника. Полученные от продажи квартиры (после выплаты кредита) деньги потратить на приобретение жилья для ребенка, а остальную сумму использовать как взнос для ипотечной квартиры. В любом случае, несовершеннолетний собственник должен сначала получить долю в квартире не меньше той, которая была ему выделена.  Выделить долю в ипотечной квартире несовершеннолетнему ребенку практически нереально, ни один банк на это не пойдет, так как потом не сможет в случае не выплаты ипотечного кредита реализовать Вашу квартиру.

Итак, продать свою долю в квартире без согласия другого собственника невозможно. При этом не имеет значения, прописан он в квартире, проживает в ней или нет. Необходимо письменно известить другого собственника, получить от него письменное разрешение на продажу или согласие купить продаваемую долю. Только если вы предприняли все меры, можно продавать долю постороннему лицу.

Здесь вы можете написать комментарий к записи "Как продать долю в квартире: продажа доли без согласия второго собственника, если второй собственник несовершеннолетний, в ипотечной квартире и многое другое".

* Обязательные для заполнения поля
Twitter-новости
Наши партнеры
Читать нас
Связаться с нами
Наши контакты

О сайте

Яндекс.Метрика