Предварительный договор купли-продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?

19 Jun 2014 | Автор: | Комментариев нет »

Предварительный договор купли-продажи квартиры – правовой документ, который подтверждает намерение зарегистрировать факт купли-продажи квартиры в будущем.

Однако в отличие от самого договора купли-продажи, договор, который называется предварительный,  не нужно регистрировать в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Образец предварительного договора для  купли-продажи 2014 вы можете найти и скачать у нас на сайте.

podpisaniepredvaritelnogodogovora Предварительный договор купли продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?Чем может быть выгоден предварительный договор купли-продажи для  сторон?

При подписании  договора предварительного покупающее лицо не является владельцем квартиры, только подтверждает свое намерение приобрести именно эту недвижимость.  Договор выгодно будет заключить сначала предварительный,

  1. -  если у покупателя нет достаточной суммы для покупки квартиры,
  2. - продавцу нужно некоторое время, чтобы подготовить документы,
  3. - если продавец находится далеко и не может приехать на данный момент.

Тому, кто продает, выгоден предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку он получает более-менее гарантированного покупателя. Покупатель тоже иногда заинтересован в предварительном договоре, поскольку в договоре прописывается фиксированная цена на недвижимость. Предварительный договор купли-продажи квартиры содержит условия, на основе которых впоследствии будет заключена сделка купли-продажи:

  • - предварительный договор готовится в письменной форме, регистрировать его у нотариуса не нужно, однако при обоюдном желании сторон документ может быть заверен, если нотариус готов взять на себя эту ответственность.
  • - некоторые условия могут быть внесены, если составляется дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, например, изменяется срок заключения сделки или цена недвижимости.
  • - предварительный договор обязательно указывает срок, в который нужно регистрировать основной договор.
  • - предварительный договор называет полное  имя   покупателя, характеристики квартиры, фиксированную цену. Если заключается предварительный договор по доверенности с одной из сторон, то в документе указываются и лица, действующие на основе доверенности, а также их реквизиты. Все доверенности обязательно нужно регистрировать нотариально.
  • - если собственником является несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.
  • - в качестве гарантии обеспечения договора стороны иногда используют задаток или аванс. Это не одно и то же. Авансом называется сумма, которую покупатель отдает продавцу в счет будущей оплаты покупки. Если впоследствии основной договор не заключается, то аванс возвращается покупателю. Если сумма прописывается в договоре как задаток, то в случае расторжения договора со стороны продавца он должен возвратить покупателю задаток в двойном объеме. Если инициатором расторжения является покупатель, задаток остается у продавца. Однако на деле договора с задатком имеют множество противоречивых практик в судах.

Если предварительный договор  подписывается на основании доверенности, покупателю следует убедиться, что в доверенности прописано право данного лица на заключение именно этого типа договора, иначе на практике владелец квартиры может попытаться оспорить  договор. Образец документа 2014 вы найдете на нашем сайте. Если нужно подписать предварительный договор для последующей купли-продажи с несовершеннолетним собственником, нужно будет разрешение органов опеки. Причем ответ на вопрос, нужно ли разрешение опеки на подобную сделку, всегда будет однозначным: да. Следовательно, для чистоты договора необходимо получить разрешение органов опеки, иначе в дальнейшем отсутствие разрешение опеки может позволить оспорить договор. Если ситуация такова, что на момент подписания документа ребенку еще не исполнилось 18 лет, а к моменту регистрации основного договора он будет считаться совершеннолетним, все равно придется заручиться разрешением от органов опеки. При отсутствии разрешения договор может быть признан недействительным, поскольку фактически органы опеки рассматривают предварительный договор как гарантию отчуждения недвижимого имущества в будущем. Поэтому продавцу во избежание разночтений лучше позаботиться о разрешении со стороны органов опеки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры и его смысл – видео-консультация юриста

Квартиры с обременением

Иногда бывают случаи, когда покупатель приобретает так называемую квартиру с обременением. Это означает, что квартира находится в залоге у банка либо в ней прописаны жильцы, не являющиеся собственниками.

  • В первом случае в сделке, как правило, активное участие принимает банк, который дает согласие на продажу. Вырученные деньги частично идут на погашение ипотеки, а с оставшейся частью владелец может поступить по своему усмотрению, например, взять ипотеку для покупки квартиры большей площади и сделать первый взнос.
  • Во втором случае квартира с обременением может стать настоящей проблемой. По закону, если изменяется собственник в квартире, все прописанные в ней жильцы, не являющиеся собственниками, должны быть выписаны. Но на практике редко, но возникают такие ситуации, когда квартира продается вместе с прописанным лицом (например, в случае когда человек отказался от приватизации, но остался прописанным в квартире), стоимость такой квартиры значительно ниже рынка, выписать такого человека можно только по суду. При совершении сделки внимательно читайте договор.

podpisaniedogovora Предварительный договор купли продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?Часто квартиры покупаются по ипотеке. В этом случае для продавца есть риски, что сделка не состоится, если покупателю не предоставят кредит (в том случае, если договоренность с продавцом состоялась раньше, чем покупатель подал документы в банк на получение ипотеки). Сбербанк России при оформлении ипотеки обычно не требует предварительный договор купли-продажи, однако для собственной уверенности и спокойствия покупателю лучше его заключить, если речь идет о таком серьезном деле, как ипотека. В договоре прописывается стоимость квартиры, на которую Сбербанк выдает ипотеку. Если Сбербанк все же не одобрил ипотеку, договор можно расторгнуть согласно общим правилам. Данный продавцу аванс возвращается покупателю, однако это условие лучше прописать в договоре. Образец предварительного договора 2014 можно скачать на нашем сайте.

Предварительный договор купли-продажи новостройки

Сегодня весьма распространена ситуация, когда заключается предварительний договор купли-продажи  в строящемся доме. Чаще всего это происходит, когда покупка квартиры происходит на ранней стадии постройки, если еще нет разрешения на строительство. При реализации квартир в новостройке, когда дом еще не достроен, застройщик не имеет право продавать по предварительному договору. Эта схема является незаконной, и застройщик  руководствуется только коммерческой выгодой.

Продажи квартир в строящемся доме по ПДКП несут в себе риски двойных продаж.

В случае подписания незаконного договора его можно расторгнуть, в результате чего по закону застройщик должен вернуть покупателю вложенные средства и оплатить штраф.

  • Однако сегодня на практике такая ситуация практически не наблюдается, поскольку большинство застройщиков заключает договор долевого участия по ФЗ 214.

Совсем другая ситуация, если происходит заключение предварительного договора купли-продажи в достроенном доме. Реализовывать  квартиры в готовой новостройке настройщик вполне имеет право. Тем не менее, заключение ПДКП несет в себе риски двойных продаж, поскольку предварительный договор не подразумевает покупки как таковой.

Какие существуют риски при заключении предварительного договора?

  • Во-первых, может создасться ситуация, когда одна из сторон не успевает выполнить договоренности, например, собрать необходимую документацию. Если вторая сторона не получала письменного извещения о создавшихся непредвиденных обстоятельствах, она может расторгнуть договор.
  • Во-вторых, одна из сторон может сознательно не соблюсти условия договора. Например, продавец повысил цену или нашел более выгодного покупателя и не хочет заключать основную сделку. В этом случае покупатель, если он заключал договор с задатком, может потребовать выплату суммы в двойном объеме и расторгнуть договор.
  • Расторгнуть договор можно и в том случае, если покупатель обнаружил в квартире не указанные или не замеченные ранее недостатки. Например, продавець не узаконил перепланировку.

В любом случае, расторгнуть договор можно через суд, который установит правомерность иска и размер компенсации. Итак, предварительный договор купли-продажи не является покупкой, а лишь выражает намерение сторон ее совершить. Договор не нужно (не обязательно) регистрировать нотариально. Образец договора для ознакомления с его составляющими вы  найдете у нас на сайте. При невыполнении условий договора одной из сторон его можно расторгнуть с последующей компенсацией ущерба пострадавшей стороне.

Чем отличается предварительный договор купли продажи от аванса и задатка?

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

predvaritelniydogovorkupliprodazhi Предварительный договор купли продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?predvaritelniydogovorkupliprodazhi1 Предварительный договор купли продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?

Здесь вы можете написать комментарий к записи "Предварительный договор купли-продажи: что такое, риски, образец и как расторгнуть?".

* Обязательные для заполнения поля
Twitter-новости
Наши партнеры
Читать нас
Связаться с нами
Наши контакты

О сайте

Яндекс.Метрика